賃貸経営の土地と相続について

【事業用地として評価額よりも50%の減額が可能】

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●どの程度減額されるか。
アパート・マンション・ビル経営をしていると、敷地は貸家建付地になって「その土地の借地権割合×同借家権割合」に相当する金額だけ自用地(更地)としての評価額より減額されます。さらに、200㎡の部分までは50%減額できる「小規模宅地等の課税価格の計算特例」の適用が受けられることもあります。
たとえば、相続税評価額が2億1000万円の遊休地(面積300㎡)にアパートを建築しようとしたとき、小規模宅地等の課税価格の計算特例が適用されると、次のように1億1480万円まで課税される金額が減少することになります。具体的には次のように計算します。

(設例)
・更地の相続税評価額、2億1000万円。
・敷地の面積、300㎡。
・借地権割合、60%。
・借家権割合、30%。(貸家建付地としての評価額)
・2億1000万円×(1-60%×30%)=1億7220万円・・・

(特例による減額する金額)
①÷300㎡×200㎡×50%=5740万円・・・②(本特例適用後の課税価格)①ー②=1億1480万円。

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●適用要件。
減額されるための要件は次のとおりです。
①被相続人または生計を同一にする親族の自宅の敷地および事業用地であること。
②建物または構築物の敷地であること。

なお、この特例の適用は相続財産である土地全部のうち200㎡までに限られます。ところで、要件を満たしてさえいれば、自宅の敷地でもどの事業用地でも適用でき、80%または50%(不動産貸付用では50%のみ)の減額ができます。そのため場合によっては、他の土地に適用したほうが効果的なこともあります。このときは、以上のように減額するわけにはいきません。

●80%減額できるケース。
次のケースでは80%の減額が可能になります。ただし、不動産貸付用のものは常に50%です。
(事業用地の場合)
①事業用地を相続した親族が被相続人の事業を引き続き行なうとき。
②被相続人と生計を一にしていた親族が相続になる前からそこで事業をしていて、さらに相続後も引き続き事業を継続するとき。

(自宅の敷地……特定居住用宅地の相続)
①自宅を配偶者などが相続するとき。
②一定の親族が相続し、相続税の申告期限まで所有していること。
さらに、1棟建物の一部でも特定居住用宅地になるときは敷地全体が80%減額(ただし、200㎡が限度)できますので、自宅併用の場合は賃貸用の敷地部分についても同様になります。
なお、80%減額できるケースに関しては細かな条件が設定されているため、素人には判断しにくくなっています。

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